Беспризорная ипотека

30.10.2007
В последнее время российские банкиры и риэлтеры явно занервничали. У банков заканчивается валюта для выдачи ипотечных кредитов. Привлечь дополнительные средства им мешает кризис ликвидности на международных рынках и всеобщее недоверие к ипотечным активам. Внутренние инвесторы, ранее активно выкупавшие пулы кредитов, заняли выжидательную позицию.

По словам участников рынка, в России остановлены все сделки по секьюритизации ипотечных активов. Происходящие в банковской сфере разломы воспринимаются риэлтерами и застройщиками как катализатор, способный изменить цены на жилье в сторону их понижения. По экспертным оценкам, на долю ипотечных сделок приходится около 15—20% рынка недвижимости. Однако сокращение спроса даже в таком небольшом объеме может спровоцировать если не обвал, то значительную коррекцию цен на недвижимость. Сохраняют спокойствие лишь окологосударственные структуры и западные банки. Растерянность, царящая на ипотечном рынке, им только на руку.

Ипотека подорожает

Первым среди российских банков отказался от долларовых ипотечных программ Юниаструм-банк. Его представители объяснили этот шаг невысокой долей долларовых кредитов и запуском новых ипотечных программ. Однако участники рынка подобные аргументы не восприняли всерьез. И в этом есть резон, если сигнал банка-отказника рассматривать в качестве первого симптома кризиса, надвигающегося на российский ипотечный рынок. Похоже, дело идет к этому.

Из-за мирового кризиса ликвидности средние и мелкие банки, а также ряд крупных банков, которые заимствовали за рубежом, могут уйти с рынка ипотеки либо существенно сократить объемы кредитования.

— Скорее всего, банки, испытавшие проблемы с ликвидностью, в ближайшее время начнут сокращать объемы кредитования под любым предлогом, чтобы растянуть имеющиеся деньги до лучших времен и не приостанавливать свою деятельность, — прогнозирует директор по работе со стратегическими партнерами Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов.

Повсеместно ужесточаются требования к качеству заемщиков, процедуре андеррайтинга, залогу, изменяется продуктовая линейка в сторону консервативных программ. По словам заместителя председателя правления банка «Хоум Кредит» Владимира Гасяка, некоторые банки начали сокращать высокорискованные предложения по ипотечному кредитованию. Речь в данном случае идет о кредитах без первоначального взноса, с экспресс-оценкой платежеспособности, использованием малоликвидного залога. «Впрочем, это касается не всех банков, а только тех, которые не могут долго держать ипотечный портфель у себя на балансе и вынуждены задумываться о его привлекательности для инвесторов», — подчеркивает г-н Гасяк.

Не за горами увеличение процентных ставок по ипотеке. Многие специалисты склоняются именно к такому сценарию. «Если ситуация на мировых финансовых рынках не стабилизируется, то через полгода ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на один-три процента», — предполагает заместитель председателя правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский. При этом не исключено, что ставки в долларах вырастут более заметно, чем рублевые. Последние могут подняться с нынешних 11—12 до 12—13%, а долларовые — с 9—10 до 11—13%.

Абсолютная зависимость

Пока резкого повышения ставок не произошло. «Банки проедают запасы, но многие начинают задумываться о перепродаже портфелей вплоть до выхода с рынка. Причина — непредсказуемость в части привлечения внешних ресурсов. Основные события развернутся тогда, когда ставки поползут вверх и банки начнут схлопывать программы», — рассуждает один из наших собеседников.

По словам заместителя начальника управления риск-менеджмента Сведбанка Александра Сиперковскиса, может усилиться расслоение между крупными успешными банками, в том числе «дочками» западных банков, и небольшими игроками, не имеющими поддержки в виде крупных зарубежных финансовых структур или серьезной депозитной базы. «Например, для «дочек» западных банков удорожание ресурсов составит порядка 5—10 процентных пунктов (0,05—0,1 процента), для очень крупных российских банков — 25 процентных пунктов. Тогда как для большинства средних и мелких российских банков, не имеющих обширной депозитной базы и планировавших заимствования на Западе через секьюритизацию (продажу) своих кредитных портфелей, стоимость привлечения может возрасти на два-три процента», — прогнозирует г-н Сиперковскис.

Если это произойдет, то возникнут предпосылки для концентрации ипотечного рынка в руках госбанков и западных финансовых структур. «Заметна тенденция перетекания клиентов мелких и средних банков, приостановивших или свернувших ипотечные программы, в более крупные банки», — говорит заместитель генерального директора компании «Кредит Макс» Вячеслав Комаров. Если эта тенденция получит развитие, то узкий круг игроков сможет диктовать заемщикам свои условия. В условиях «рынка продавца» возрастет доходность ипотечного бизнеса (сегодня, по разным оценкам, маржа банков составляет 1—3%). Некоторые банкиры уже пытаются спекулировать на всеобщей нервозности, заявляя: ресурсы подорожали, поэтому с сегодняшнего дня ставка по кредиту будет не 12, а 14% годовых.

Параллельно с консолидацией рынка может начаться скупка накопленных российскими банками ипотечных активов с дисконтом. Ее могут инициировать крупные западные инвесторы, в том числе американские спекулянты. «Это означает, что российский ипотечный рынок попадет в абсолютную зависимость от крупнейших международных фондов, поскольку в стране не создано внутреннего рынка секьюритизации ипотечных активов. И он не появится до тех пор, пока не откроется пенсионная система. Поскольку американский рынок лихорадит, крупнейшие американские спекулянты могут направиться в Россию и выступить организаторами офшорной секьюритизации русских ипотечных активов», — полагает один из экспертов. По его мнению, эти неконтролируемые процессы могут угрожать экономической безопасности страны.
 

Автор: Наталья М.