Ипотека. Ждем завершения кризиса

Заполните анкету
  • Получите решение по кредиту за 1 час!
  • Наши консультации и услуги бесплатны!
  • Ваша анкета отправится сразу в 5 лучших банков!
Заполните анкету за пять минут и получите одобрение не выходя из дома!
Подбор кредита онлайн:

Кризис американский — передел российский


07.02.2008

Проблемы с ликвидностью могут «выдавить» с рынка ипотечного кредитования каждый третий мелкий или средний национальный банк. Для небольших финансово-кредитных структур, и, прежде всего, для региональных банков, наступают тяжелые времена: крупные игроки отказываются рефинансировать их кредитные портфели. Что стоит за этим отказом «крупняка» — естественное стремление оградить себя от ненужных рисков или желание расширить свою долю на рынке, воспользовавшись неблагоприятной для региональных банков ситуацией? Возможно, и то, и другое, говорят эксперты. На сегодняшний же день ясно одно: некоторые банки уже уходят с рынка ипотеки, и еще очень и очень многие в перспективе могут в добровольно-принудительном порядке последовать их примеру.

Россия и США: два мира — две ипотеки?

С чем согласны все — и аналитики крупнейших российских банков, и руководители «дочек», и эксперты региональных финансово-кредитных структур, так это с тем, что как такового кризиса ипотеки в нашей стране нет. И предпосылок к разыгрыванию американского сценария на российской почве тоже нет. Как подчеркивают аналитики, дело совсем не в том, что американский и российский рынки несопоставимы по размеру. Ситуация с жилищным кредитованием в нашей стране во многих отношениях диаметрально противоположна той, которая сложилась в государстве с самой рыночной и самой развитой на сегодняшний день экономикой.

«Основными причинами возникновения кризиса на рынке ипотеки в США стали падение цен на недвижимость, общее повышение ставок по ипотечным кредитам, следующее за повышением ставок рефинансирования Федеральной резервной системой (ФРС) США, высокорискованные стратегии участников рынка, ослабление требований и стандартов по выдаваемым ипотечным кредитам и недостатки самой системы рефинансирования ипотечных кредитов, по которой инвесторы, покупавшие ипотечные ценные бумаги, в основном полагались на оценку рейтинговых агентств», — поясняет член правления Городского Ипотечного Банка (ГИБ) Ольга Садовская. По мнению других экспертов, свою роль сыграло и падение доходов населения США: в результате заемщики, не располагавшие стабильными доходами, оказались не в состоянии обслуживать принятые на себя долговые обязательства. Дальнейшее известно слишком хорошо: банкам, активно работающим на американском ипотечном рынке, пришлось «списать» по состоянию на конец прошлого года порядка 100 млрд долларов стоимости кредитных инструментов, прежде всего облигаций, обеспеченных высокорискованными ипотечными кредитами (subprime mortgage). И это, по оценкам Организации по экономическому сотрудничеству и развитию (ОЭСР) и двух крупнейших банков — Deutsche Bank и Goldman Sachs, только цветочки: общие потери от ипотечного кризиса в США могут составить 300—400 млрд долларов. А последствия жаркого лета 2007 года, по мнению экспертов, будут давать о себе знать как минимум до 2009 года.

Казалось бы, кризис такой силы должен был бы «обвалить» и рынок ипотечного кредитования в России или, по крайней мере, нанести по этому сегменту ощутимый удар. Однако, как подчеркивают аналитики, в нашей стране, в отличие от США, не наблюдается падения цен на недвижимость, что могло бы привести к сокращению спроса на ипотеку. Напротив, цены на квадратные метры и в столице, и в регионах, по словам экспертов, приближаются к рекордным значениям. «В результате для большинства населения покупка квартиры без использования заемных средств становится нереальной задачей, — резюмируют эксперты ЮниКредит Банка (бывший Международный Московский банк). — На сегодняшний день рынок ипотечного кредитования в России бурно развивается, а обусловлено это прежде всего стремительным ростом цен на жилую недвижимость».

Наблюдения аналитиков как нельзя лучше подтверждают цифры: по оценкам директора ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолия Печатникова, в первом квартале прошлого года темпы роста кредитования составляли 19%, во втором — 25%, в третьем — 29%. Ипотека, по словам участников рынка, вытесняет другие виды банковских кредитных продуктов из общего бизнеса по кредитованию физлиц. С учетом этого вряд ли стоит удивляться, что эксперты настроены весьма оптимистично, — несмотря на то, что в США продолжает бушевать кризис, а международные рынки капитала продолжают пребывать в состоянии замороженного полуфабриката.

Немаловажно и другое. Хорошо известно, что в США ипотечные портфели многих банков были «взвешены, измерены и найдены слишком легкими» (точнее, слишком рискованными), потому что на протяжении последних нескольких лет финансово-кредитные структуры охотно выдавали ипотечные кредиты «заемщикам нинджа» (no income, no job, no assets — ни дохода, ни работы, ни активов). Падение уровня жизни малообеспеченных американцев привело к тому, что платежи по значительной части выданных кредитов банально прекратились. В России же, как поясняют эксперты, доходы населения стабильно растут, поэтому нет никаких оснований ожидать в обозримом будущем кризиса неплатежей или хотя бы ускорения темпов роста доли просроченных долгов в ипотечных портфелях банков. На данный момент этот показатель, по оценкам самих банкиров, рекордно мал: в июле 2007 года он был зафиксирован на уровне 1% от общего объема выданных кредитов, и сейчас если и превышает эту цифру, то на сотые доли процента.

Есть и третий фактор, на который обращают внимание специалисты, анализируя ситуацию в США и возможные последствия «американского гриппа» для России. «Ипотечные неприятности» у флагмана мировой экономики во многом были спровоцированы повышением ставок рефинансирования ФРС США. Вслед за этим незамедлительно пошли вверх и процентные ставки по уже выданным ипотечным кредитам — по той простой причине, что в США они являются «плавающими» и напрямую привязаны к стоимости финансовых ресурсов на международных рынках капитала. В России же ситуация развивается с точностью до наоборот, говорят эксперты. «За последние четыре года учетная ставка ФРС поднимались с 1 до 5,25% годовых, что увеличивало ставки и на кредиты. В России ситуация обратная, ставки рефинансирования у нас снизились за этот же период примерно на 20%», — подчеркивает аналитик инвестиционной компании «АТОН» Инга Фокша. При этом, как поясняют эксперты, принципиально важно то, что в России подавляющее большинство кредитов на приобретение жилья выдается по фиксированной ставке, кредиты с «плавающей» ставкой, привязанной к рынку, практически не пользуются спросом. Поэтому для «старых» заемщиков условия погашения кредитов не ухудшились. А что касается «новых», то банки пока не слишком активно поднимают процентные ставки по «свежим» ипотечным программам.

Распад великой цепи, или Кому на Руси жить плохо

Казалось бы, не поразил Россию американский «ипотечный грипп», и слава богу. Однако, как подчеркивают аналитики, крах рынка ипотеки subprime в США не прошел для нас даром: он позволил «высветить» одну из очень сложных проблем, а именно — отсутствие внимания к проблеме рефинансирования ипотечных портфелей. «До недавнего времени большинство банков видели своей задачей наладить выдачу кредитов. А вопрос ведь не в этом, а в создании замкнутого цикла: выдавая кредиты, надо думать о том, как будет происходить их рефинансирование, на каких условиях», — поясняет заместитель председателя правления Хоум Кредит энд Финанс Банка Владимир Гасяк. Российские же банки, по словам специалиста, в ряде случаев ориентировались только на одного покупателя и теперь переживают не лучшие времена, потому что этот покупатель резко сократил объемы закупок. «Другие слишком концентрировали свои источники финансирования на Америке, в результате чего их бизнес существенно пострадал», — говорит эксперт.

Так или иначе, а на национальном ипотечном рынке действительно сложилась очень непростая ситуация, соглашаются эксперты. Прямо на глазах распадается «великая цепь» рефинансирования ипотечных портфелей российских банков. Пока международные рынки капитала находились в рабочем состоянии, у российских финансово-кредитных структур не возникало особых проблем с рефинансированием своих кредитных портфелей. Те, что покрупнее, размещали с этой целью на высоколиквидных иностранных биржах собственные долговые инструменты; те, что поменьше, обращались за рефинансированием к «крупняку», а стоимость заемных средств с лихвой компенсировали за счет установления куда более высоких процентных ставок по кредитам. Теперь же, по словам директора дирекции андеррайтинга банка «Глобэкс» Олега Семкичева, рынок инвестиционных ресурсов просто встал. «Банки, активно рефинансирующие свои портфели за рубежом, вынуждены или набирать портфель впрок, или искать иные источники рефинансирования», — поясняет эксперт.

Несмотря на кажущуюся простоту решения, это та ситуация, когда участникам рынка приходится выбирать между плохим и очень плохим. Такую роскошь, как накапливать портфели впрок, то есть держать у себя на балансе «длинные» кредиты, могут позволить себе только крупнейшие банки. Поиск же других источников рефинансирования для многих российских финансово-кредитных структур тоже оказывается делом малоприятным. Особенно если учесть, что за последние несколько лет большинство банков, по словам директора отдела международного финансирования банка «КИТ Финанс» Дмитрия Ромаева, буквально «подсело» на схему формирования пассивов за счет привлечения средств за счет выпуска различных долговых инструментов, прежде всего еврооблигаций. «У некоторых банков доля таких средств в пассивах доходила до 70%», — говорит специалист.

Тем не менее, хочешь жить — умей вертеться. Банкам, не имеющим доступа к «дешевым» деньгам и не располагающим собственной депозитной базой, волей-неволей приходится идти на продажу своих портфелей на менее выгодных условиях. Аналитики ЮниКредита Банка признают, что кризис ликвидности, разразившийся на рынках капитала, привел к значительному удешевлению пулов ипотечных закладных, да и количество предложений по продаже ипотечных портфелей значительно возросло. Дмитрий Ромаев («КИТ Финанс»), со своей стороны, полагает, что в перспективе мелкие и средние банки не только будут продавать свои ипотечные портфели дешевле, но и будут отказываться от «сервисинга» проданных кредитов. «До кризиса они чаще всего продавали ипотечные портфели крупным банкам, но при этом оставляли за собой право обслуживания выданных кредитов, что позволяло им зарабатывать комиссию, — поясняет эксперт. — Теперь, скорее всего, одним из условий выкупа будет передача «сервисинга» покупателям».

Справедливости ради следует сказать, что передача права обслуживания кредитов покупателю и снижение продажной цены портфеля не единственные уступки, на которые, похоже, придется пойти мелким и средним российским банкам. По мнению Владимира Гасяка (ХКФБ), покупатели портфелей будут диктовать свои условия в отношении требований к портфелям и демонстрировать более настороженное отношение к высокорискованным кредитам. На практике это будет означать отказ банков от программ кредитования, предусматривающих отсутствие первоначального взноса, от экспресс-оценки кредитоспособности заемщика, от принятия малоликвидного залога — то есть от «отсечения» значительного числа потенциальных клиентов. Особенно в регионах, где проблема подтверждения платежеспособности заемщика стоит куда более остро, чем в Москве, и где лишь «избранные» могут внести первоначальный взнос в размере хотя бы 10 или 20% от стоимости приобретаемого в кредит жилья.

Жизнь, однако, диктует свои условия. «Уже сейчас мы видим, как некоторые банки ужесточают условия выдачи ипотечных кредитов, — говорит управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Алла Цытович. — Ряд финансово-кредитных структур не соглашается принимать в качестве подтверждения доходов справки, которые прекрасно принимались в начале 2007 года». «Безусловно, эта тенденция к ужесточению условий кредитования коснулась не всех банков, а только тех, которые долго не могут держать ипотечный портфель у себя на балансе и вынуждены больше задумываться о привлекательности для инвесторов своего кредитного портфеля», — считает Владимир Гасяк. «Сейчас снижение объемов покупок портфелей ипотечных закладных у мелких и средних банков объясняется, в том числе, и изменением подхода к этому процессу крупных кредитных организаций, — добавляет директор департамента операций на финансовом рынке Номос-Банка Василий Федоров. — Негативный опыт рынка subprime в США заставит банки пересмотреть свои стратегии при наращивании кредитных портфелей от количественных показателей к качественным. Соответственно, региональные банки, которые будут формировать сбалансированные портфели из качественных заемщиков, будут иметь возможность продавать их более крупным клиентам».

АИЖК спешит на помощь

Однако картина, которую рисует Василий Федоров, — светлое будущее, а в печальном настоящем мелким и средним банкам приходится «перетряхивать» свои портфели, отсекать часть потенциальных клиентов, отказываться от программ, предусматривающих отсутствие первоначального взноса или высокие потолки кредитования. Они могли бы уклониться от выполнения этих жестких требований, если бы имели возможность формировать свои ипотечные портфели на прежних условиях с последующей продажей их Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Однако, как пояснили «БО» в агентстве, АИЖК также планирует ужесточить стандарты выкупа закладных у банков. Таким образом, госагентство тоже стремится застраховать себя от дополнительных рисков, что и неудивительно, если учесть, что, похоже, именно АИЖК придется в новом году принять на себя основную тяжесть по выкупу портфелей ипотечных закладных у российских мелких и средних банков.

Почему? Да потому, что на сегодняшний день условия выкупа портфелей, которые предлагает АИЖК, намного выгоднее условий выкупа, которые предлагают частные банки. Такого мнения, во всяком случае, придерживаются в самом агентстве. «Мы выкупаем портфели ипотечных закладных без дисконта, тогда как коммерческие финансовые структуры, естественно, стараются на фоне нынешних неблагоприятных условий «сбить цену», — поясняли «БО» в АИЖК. Кроме того, по словам источника в агентстве, на рынке сейчас в принципе складывается ситуация, в которой мелким и средним региональным банкам просто не к кому пойти со своими портфелями, кроме как к АИЖК. «Крупняк» не хочет их рефинансировать. К международным рынкам капитала у небольших банков, особенно региональных, доступа нет; кредитоваться напрямую у ЦБ эти финансовые структуры тоже не могут — просто потому, что не в состоянии предоставить в качестве обеспечения ценные бумаги, включенные в ломбардный список ЦБ», — говорит эксперт. Вот и получается, что АИЖК оказывается последней соломинкой для тех, кто не хочет держать у себя на балансе ипотечные портфели, и не хочет либо «замораживать» свои ипотечные программы, либо полностью уходить с этого сегмента рынка.

Эксперты отдают АИЖК должное: в 2007 году агентство много сделало для того, чтобы поддержать на плаву «оригинаторов» — мелкие и средние региональные банки, выдающие ипотечные кредиты. В декабре прошлого года АИЖК удвоило объем выкупа ипотечных закладных у своих агентов — с 3 млрд до 6 млрд рублей. Представители агентства сообщили, что практика расширенного рефинансирования может распространиться на первый квартал 2008 года. «Это очень ценная инициатива для региональных банков, — говорит главный экономист Альфа-Банка Наталья Орлова. — Они гораздо более чувствительны к состоянию на межбанковском рынке, чем крупные участники. Теперь межбанк фактически закрыт, и перед банками встает вопрос поиска альтернативного кредитора, которым и выступает АИЖК».

Однако с подобной позитивной оценкой согласны далеко не все специалисты. Аналитики ЮниКредит Банка придерживаются по данному вопросу куда более критической точки зрения. «В целом АИЖК сегодня способствует развитию рынка ипотечного кредитования в России, особенно это заметно в регионах, — считают они. — Однако следует учитывать, что сегодня значительная часть ипотечных кредитов выдается по ставкам меньшим, чем установлены стандартами АИЖК, которые существенно превышают рыночные условия. Встает вопрос, как же быть в данной ситуации региональным банкам и мелким столичным банкам? Ведь именно они, по большей части, и являются основными участниками рефинансирования ипотечных закладных у АИЖК». По мнению специалистов, если рынок диктует свои условия, то это говорит о том, что и стандарты АИЖК должны им соответствовать. «К тому же сегодня большинство банков выдает кредиты в валюте, а по стандартам АИЖК непременным условием является кредитование в рублях», — подчеркивают эксперты ЮниКредит Банка.

Окно возможностей, или Теория заговора

Дело, впрочем, не только в этом: как подчеркивают многие эксперты, АИЖК не всесильно по определению. В последние годы доля агентства на рынке рефинансирования ипотечных кредитов заметно сократилась: по официальным данным Банка России, к началу 2007 года она составила 55,3%. Почти половину проданных банками закладных до кризиса ликвидности выкупили участники рынка: специализированные рефинансирующие агенты, крупные банки, фонды и управляющие компании, а также зарубежные инвесторы. При этом лидирующие позиции занимали и продолжают сейчас занимать «ГПБ Ипотека» (бывший Совфинтрейд), банк «КИТ Финанс», ВТБ и др.

Так что теперь большие надежды «регионалы» возлагают не только на АИЖК, но и на частных «рефинансистов». Если «крупняк» возобновит в ближайшее время практику выкупа портфелей у «малышей» и «середняков», то у региональной системы ипотеки появится шанс пережить нынешние нелегкие времена без особых потрясений. Беда, однако, в том, что шансы на подобное развитие событий стремятся к нулю. В отличие от АИЖК, крупные коммерческие банки явно не спешат выполнять роль Чипа и Дейла, спешащих на помощь. Как подчеркивает Олег Семкичев («Глобэкс»), с конца осени сколько-нибудь заметных сделок по рефинансированию ипотечных пулов не проводилось. Аналитики других банков считают, что по крайней мере до марта их ожидать не стоит, а возможно, подобная «замороженная» ситуация сохранится на рынке и до осени 2008 года.

Невольно возникает мысль, что подобная сдержанность вполне может объясняться как естественным стремлением оградить себя от излишних рисков (сопряженных с покупкой ипотечных портфелей у «регионалов»), так и желанием «крупняка» воспользоваться ситуацией, которая сулит крупным ипотечным банкам усиление их позиций на рынке, а при определенном раскладе и глобальный передел рынка в их пользу. О том, что и то, и другое возможно, представители крупных банков говорят с подкупающей откровенностью. «Очевидно, что сейчас открывается «окно возможностей» для банков, имеющих доступ к дешевому финансированию», — подчеркивает Алла Цытович (Банк Москвы). По словам экспертов, подобные финансово-кредитные структуры, в отличие от мелких и средних банков, могут не идти на резкое ужесточение условий предоставления займов, а, напротив, привлекать потенциальных заемщиков новыми выгодными предложениями. Что «крупняк» охотно и делает: только за последние два-три месяца на рынке ряд банков-лидеров по объему кредитования физлиц заявил о разработке новых программ, весьма привлекательных для клиентов и с точки зрения стоимости заемных средств, и с точки зрения условий обслуживания кредитов.

«Происходит перераспределение рынка в пользу крупных игроков, ведь число заемщиков, желающих получить ипотеку, не уменьшается», — говорят эксперты ЮниКредит Банка. А начальник управления розничного бизнеса ОАО «Сведбанк» Алексей Аксенов поясняет, что «расслоение» между крупными успешными банками, в том числе «дочками», и небольшими игроками, не имеющими поддержки в виде зарубежных финансовых структур или серьезной депозитной базы, уже стало очевидным и будет нарастать в обозримом будущем. «Для «дочек» западных банков удорожание ресурсов составит порядка 5—10 процентных пунктов (0,05—0,1%), для очень крупных российских банков — 25 процентных пунктов (0,25%). А для большинства средних и мелких российских банков, не имеющих обширной депозитной базы и поэтому планировавших заимствования на Западе через секьюритизацию своих кредитных портфелей, стоимость привлечения может возрасти на 2—3%», — прогнозирует эксперт.

При таком раскладе, пожалуй, грех не воспользоваться тем, что само плывет в руки: например, сложным положением многих региональных банков. Отказ от выкупа у них портфелей закладных в перспективе может привести к тому, что они ограничат свое участие на рынке ипотечного кредитования или вообще покинут его, считает Олег Семкичев («Глобэкс»). У некоторых региональных финансовых структур могут даже возникнуть проблемы, несовместимые с дальнейшим существованием, и тогда они станут легкой и дешевой добычей для крупных банков, которые заинтересованы развивать свои региональные сети, но не выстраивать их с нуля.

Однако между стремлением воспользоваться благоприятной ситуацией и целенаправленным созданием условий для «схлопывания» рынка региональной ипотеки — дистанция огромного размера, говорят эксперты. «Крупные банки не выкупают у мелких и средних «регионалов» портфели не потому, что хотят их «заморить», — уверен Дмитрий Ромаев («КИТ Финанс»). — Причина в другом: сейчас существует ценовая неопределенность, неясно, сколько стоит тот или иной портфель ипотечных закладных». К тому же, по мнению директора отдела международного финансирования банка «КИТ Финанс», теория заговора крупных банков против мелких не выдерживает критики и по другой причине. «Не следует думать, что крупные банки сами полностью избавлены от негативных последствий кризиса ликвидности на внешних рынках. Проблемы в этой связи могут возникать даже у лидеров. Стоит ли, с учетом этого, удивляться, что крупные банки не рвутся выкупать ипотечные портфели у «регионалов»? Злой воли здесь, на мой взгляд, нет, а есть сочетание объективных факторов, безусловно, неблагоприятное для региональных банков», — резюмирует специалист.

Что день грядущий им готовит?

Насколько неблагоприятным может оказаться это сочетание факторов и к каким последствиям оно может привести? Аналитики пока достаточно осторожны в своих прогнозах. По мнению Ольги Садовской (ГИБ), вполне возможно, что небольшие участники рынка — оригинаторы — будут вынуждены практически сразу переуступать выданные кредиты лидерам рынка, которые будут накапливать и далее эффективно рефинансировать пулы кредитов. «Что касается приостановки или сворачивания отдельными банками ипотечных программ, это зависит от того, какими ресурсами располагает банк для дальнейшей выдачи кредитов, — поясняет эксперт. — Если проблем с ликвидностью и финансированием нет, то нет и причин для того, чтобы останавливать выдачу ипотечных кредитов и сворачивать ипотечные программы. Ведь ипотека является наименее рискованным видом кредитования с точки зрения обеспечения кредита залогом».

Дмитрий Ромаев («КИТ Финанс») также уверен в том, что хоронить региональную систему ипотечного кредитования не стоит. «Я думаю, что доля, которую «регионалы» занимают на этом рынке, уменьшится, но массового исхода этих банков не произойдет». И уж тем более не произойдет их повального исчезновения, уверен эксперт. «Следует помнить, что в регионах практически нет банков, специализирующихся исключительно на выдаче ипотечных кредитов, — подчеркивает Дмитрий Ромаев. — В большинстве случаев ипотека занимает в портфелях региональных банков сравнительно небольшую долю».

Достаточно спокойно оценивает среднесрочные перспективы регионального рынка ипотечного кредитования и старший вице-президент Номос-Банка Наталия Матюнина. «Сейчас происходит пересмотр банками своих позиций, в том числе и в отношении условий по ипотечным кредитам. А поскольку число покупателей сейчас не так велико, как было в начале и середине года, то, возможно, некоторые банки, в первую очередь региональные, примут решение не заниматься ипотекой. Можно делать прогнозы относительно того, сколько банков уйдет с ипотечного рынка — 5%, 40% или 50%. Но не надо преувеличивать значение этих цифр — российский рынок ипотеки еще молод и находится в стадии бурного развития. Уход 40% банков представлял бы опасность, если бы ипотечный рынок был развит, и все ниши между игроками были поделены», — резюмирует специалист.

Анастасия СКОГОРЕВА

Источник: Банковское обозрение

 

Посмотрите как мы работаем
cd cd ee